Después de un año de inflación descontrolada y de corrida cambiaria que llevó al dólar a una apreciación del 110%, junto con la virtual desaparición del crédito hipotecario que se tornó inaccesible para un salario promedio, las burbuja de precios inmobiliarios comenzó a desinflarse. Caída de ventas y baja de precio en dólares de los departamentos.
Según una investigación del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, los valores reales promedio a los que se venden casas y departamentos ya retrocedieron un 10,2% en dólares. En el mes de noviembre último el valor promedio de cada operación fue de 122.493 dólares mientras que en el mismo mes de 2017 había sido de 137.015 dólares.
Además de la baja en el valor de los inmuebles, otro dato duro confirma la crisis del sector: en noviembre se firmaron apenas 3.689 escrituras, un 45% menos en términos interanuales, con una oferta en los portales inmobiliarios que se estima supera las 75.000 propiedades.
El economista Juan José Cruces venía advirtiendo de que los precios estaban un poco inflados en dólares y ahora consideró: “Mi visión es la de siempre. La economía tuvo un shock importante y eso se tiene que reflejar en todos los precios del mercado. Creo que la baja todavía no terminó y no descartaría que aún reste por verse un recorte de 10 o 15 puntos porcentuales más. No hay que olvidar que con una baja en los costos de construcción, el departamento nuevo puede salir a un precio menor que lo que hoy cotiza un usado, y eso necesariamente tiene que arrastrar a la baja todas las cotizaciones, porque el constructor quiere vender rápido”.
Las inmobiliarias esperan una relativa reactivación con el ingreso de los dólares provenientes de la cosecha y mantienen una esperanza en una leve recuperación del poder adquisitivo en un año electoral, aunque los créditos hipotecarios se hayan tornado inaccesibles para un asalariado.
José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario, tuiteó hace algunos días: «A estos precios, difícil que se vendan propiedades. Estoy viendo cotizaciones realmente irracionales, ilógicas de pagar incluso para alguien al que le sobren los recursos si tiene sentido común. Sinceramiento en serio o no habrá ventas. Nadie está obligado a vender. Pero sacar al mercado algo a un valor que la demanda no lo convalida no es estar realmente en el mercado»
Los créditos hipotecarios UVA, ajustables por inflación, habían motorizado al mercado inmobiliario hasta mediados del año pasado, cuando la corrida cambiaria modificó todos los parámetros para acceder a ellos. Desde 2016 se otorgaron más de 120.000 créditos de este tipo, pero ahora incluso muchos de los que lograron acceder a la vivienda propia por esta vía corren riesgo de perderla por el aumento de las cuotas, aunque por el momento la morosidad no parece ser significativa.
Pero mientras no haya una recomposición de los salarios en dólares no habrá forma de que se reactive el mercado porque las propiedades aumentaron en pesos un 100%, la inflación un 50% y los salarios apenas un 40% en promedio.
